重庆房价异动始末
本报记者秦湘尧实习生唐琴报道
一直以房价最为健康著称的山城重庆，自去年开始曾经历过一场涨价风暴，而这场风暴逐步演变成一个多方博弈。
随着重庆官方一系列紧急调控措施的出台，再加上2017年楼市开局的惨淡、年房贷利率现首轮收紧、央行的加息、房产税再次提上日程等诸多因素，重庆房价暂时趋于稳定。
有观察人士指出，十年前的一批炒房客在重庆不得不割肉走人，十年后的今日，似曾相识的一幕再次上演，有人认为重庆这场在很多炒房客眼里的盛宴不过是一场镜花水月。但也有人士指出，这次不同以往，就重庆三月份拿地价格而言，土地价格屡创新高。
重庆房价突现异动
“事实上，重庆房价真正意义上的涨价最早源于2016年9月”，一要求隐去姓名的知名中介公司负责人告诉《中国产经新闻·青晰度》栏目记者，该中介公司负责人见证了此次重庆楼市的疯狂。
该负责人告诉记者，2016年9月之前是重庆楼市最为惨淡的日子，特别是五六月份，房子根本卖不出去，其中很多中介机构还解聘了很多人员，直到9月初，突然来了一批外地的客人，这批客人首选的是江景房，以重庆的金融中心和江北嘴为目标，这一批外地顾客的到来，给重庆原本平静的楼市带来一场风波，部分房源被卖一空，随着买房客和成交量的不断增多，中介开始提价。
该负责人告诉《青晰度》记者，第一批来的顾客买的房源是最优质的也是最便宜的，随着2016年十一黄金周的到来，重庆房地产掀起了数十年来的涨价潮，来自全国各地的炒房客蜂拥而至，该负责人称，那时疯狂的场面无法用语言来形容，很多楼盘开盘前一晚便被抢售一空，随后开发商和中介都开始坐地起价。
其中一资深房地产中介人士告诉记者，那段时间重庆的房地产中介是最忙的时候，业务员每天接200多个买房和咨询的电话，有的顾客甚至把钱打给中介人员，让中介人员直接代其购买。
该人士告诉《青晰度》记者，大多数炒房客来自于上海，其次是深圳和北京，这些人一掷千金，一买就是一层楼。
该人士透露，那段时间中介一个月相当于全年的销售，很快中介手中的房源开始紧张，一知名房企的物业经理告诉记者，高峰期一个上午就有七八家中介过来借钥匙看房。
除了中介，开发商也开始蠢蠢欲动，一要求匿名的开发商告诉《青晰度》记者，业内最典型的是其中一开发商开发的楼盘准备开盘，由于楼盘的地理位置和户型都还不错，最初内部定价为每平米九千，但是随着两波涨价潮，开发商在开盘前夜将价格提高到了每平米一万三千元，随后连开发商也没有想到的是，上海一财团全部买下，经洽谈后开发商将价格提高到了每平米一万八千元，随后被一次性买光，在卖完以后，开发商开始后悔了，认为价格卖得有点低。
重庆房价的异动，引得全国各地的炒房客纷纷打飞的到重庆买房，前述中介机构负责人告诉记者，外地人来重庆买房主要集中在江北嘴、滨江路和南滨路，多以江景房为主。《中国产经新闻》记者走访多个楼盘和中介发现，很多地方出现一房难求的状态。
而此前很多卖房的业主也开始摇摆不定，重庆一知名中介机构的销售员告诉记者，卖房的客户也经常变卦，之前很多客户在中介机构挂了一年多都没卖出去，现在房价飙涨，客户也开始动摇，他告诉记者，在他手上的客户，一个月一套小户型刚需房就净挣20多万。之前卖房的客户也是一天一个价格，其中有客户早上已经和买主谈好了，然后下午就变卦了，要求追加五万元，有的甚至要价更高。
官方紧急采取措施
重庆房价的异动，以及各地炒房客的到来，引起了重庆官方的注意。此后，重庆官方发布稳定房价预期的3条措施，即保持土地有效供给，加大购地审查力度，防止囤地、炒地等，严格执行商品房预售备案，严打哄抬房价等违法行为，继续做好房产税试点等。
此后重庆七天两度收紧楼市政策，2017年1月7日重庆发布收紧房地产预售，对于定价不合理以及调整预售价格，如果理由不充分不予以办理变更备案后，同月13日，重庆再度加码房地产税收缴，重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的首套及以上的普通住房需要缴纳房产税。
在前述调控政策出台不到1个月，2017年2月初，重庆市国土房管局官网发布一则《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑抵押登记的通知》，该《通知》要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记，做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作，规范房企的商品房预售及抵押融资。重庆官方再出楼市调控政策，即抵押房产不得预售，预售房不得抵押，这也意味着重庆官方在楼市调控方面再度加码。
前述中介负责人告诉《青晰度》记者，由于重庆政府的调控政策，房价每次都是每平米一两千的涨价，每次涨幅不大，从2016年9月初以来，根据时间线已经涨了数次，分别为十一黄金周，元旦，主要集中在节假日周期。
不过并非重庆所有的房价都在上涨，一中介人士告诉记者，炒房团有一个特点，就是喜欢江景房，基本临江能看江的房都已经被一抢而空，《青晰度》记者调查发现，其中涨幅最多的就是北滨路，素有重庆之称的金融中心等地方。
重庆官方曾经点名：“重点对江北区保利观澜、紫御江山、融景城、御龙天峰，两江新区国博城、首地江山赋，渝北区鲁能中央公馆、金茂国际生态新城等8个项目进行重点关注，加强执法巡查”。《青晰度》记者发现，上述项目均位于北区，分别属于寸滩-溉澜溪板块、北滨路板块、悦来板块和中央公园板块。而这些板块的共同点是，拥有江景、学区等优势资源，吸引较多投机资本进入，成为炒房客的主战区，但前期涨幅已经很大，目前价格已经处于高位。
未来变数尚存
值得关注的是，重庆房价异动刚好处于重庆市相关领导变更交接期，网上流传原任市长对新任市长交代，重庆房价必定在五年内翻番等消息。
重庆市委一接近高层的人士对《青晰度》记者表示，对于网上的言论，重庆官方也有注意，重庆官方也不便出面解释，不过该人士透露，确实是有这么一回事，是在一次民主生活会上，但不知怎么就流传出去了，以至于后来被网民传为前述的交待。
重庆市政府一研究人员对记者表示，在中央“防风险、挤泡沫”以及“房子是用来住的，不是用来炒的”的主旋律下，全国多个热点城市密集出台调控措施，这预示着我国房地产市场将告别疯狂时代，逐步回归理性，也体现了中央的决心。重庆作为西部发展中心，尽管多数人认为重庆房价是处于“价值洼地”，但政府绝对不会允许房价再现异动。
重庆市政府一接近张国清的官员告诉记者，重庆市委常委、副书记、重庆市人民政府市长张国清是一位非常务实的官员，未来的政策及重心是发展实体经济。该官员透露，从张国清的履历以及重庆军工企业优势来看，未来军民深度融合发展将更多地在重庆落地，完全符合国家战略。
有一个值得注意的现象是，2017年3月，重庆多宗土地摘牌价创出新高，土地市场再度升温，随着首钢等地产企业入渝，居住用地价格首次破万，根据数据显示，单周成交量突破90万方，高价走量，市场均价迎来短期最高峰值。
重庆一开发商给《青晰度》记者算了一笔账，以前述被官方曾点名的中央公园来说，最近一块土地拍卖下来的每平方米土地价格为9000元左右，仅仅土地价格，加上建筑成本，每平方米大概为6500元左右，那么就到了将近17000元每平方米，再加上资金成本，按照10计算就达18000多元，这是开发商的成本，如果出售，开发商至少得保证15的利润，那么商品房每平方米最低要卖到22000元之上，开发商才有钱赚。
一边是监管政策和货币的不断收紧，一边是地价的水涨船高，还有来自市场资金的博弈，重重因素叠加，给重庆房价以及未来蒙上了一层阴影。
有分析人士就重庆土地供应、市场需求、地缘政治、人口流动、收入刚需以及公租房体量等全方面的因素来进行分析，认为重庆房价未来上升空间有限。
但也有分析人士指出，最终价格都是由市场决定，就目前而言，重庆房价未来尚存诸多变数。
《重庆房价异动始末》相关参考资料:
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