一年一度最重磅的重庆房价地图，终于出炉了！
2023重庆地图11.0版本
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（重庆新一线城市原创地图）
这次我们作了重磅升级——
我们按照新房占比50，二手房占比50的权重，综合得出的加权均价，比单纯参考或更客观；
我们参考了铭腾机构、重庆锐理数据、贝壳网、房天下、链家、中国房价行情网等多个平台，并且基本以2022全年的成交价而非单月的挂牌价来评估，更具参考价值。
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（重庆新一线城市原创地图）
根据房价地图，我想重点探讨3个问题：
01
房价“剪刀差”板块
一个板块新房、二手房之间的价差（剪刀差），可以反映出这个板块的价值。
观察新房、二手房之间“剪刀差”大的板块：如观音桥、渝中半岛、弹子石等，我发现它们的共性是：
二手房楼龄相对偏老，拉低了整体均价，5年内次新相对较少，所以二手房房价和新房普遍存在较大“剪刀差”。
所以在“剪刀差”大的板块，有机会淘到性价比较大的笋盘。
在这种板块，有一些购房者更愿意买二手房，他们会觉得有新房价格作为领头标杆，二手房的升值空间很大。
而纵观房价“剪刀差”小的板块，如中央公园、照母山、龙洲湾等（“剪刀差”在2000元/㎡内）
这些区域的共性是：
5年内次新二手房更多，且城市界面、改善宜居度更好，所以二手房涨幅和新房没有拉开差距。
所以在“剪刀差”小的板块，很多更愿意考虑新房，毕竟都是差不多的价格，新房的外立面、园林规划等都更新、更科学，难道不香吗？
02
今年应重点关注哪些潜力板块？
我认为今年应重点关注这3个加权均价在1.2-2w区间的潜力板块——
中央公园、大杨石、科学城。
中央公园：
首先，中央公园板块的权重房价，排在重庆板块均价TOP3；同时又是新房二手房价差最小的板块之一。
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（重庆新一线城市原创地图）
这一方面说明，它的二手房不会像观音桥、渝中半岛、弹子石等板块那样拖新房后腿，含金量很高——
这里5年以内精装次新二手房多，且改善的洋房大平层别墅多，所以二手傲得起价、流通性也好。
记得去年行情好的时候，它的二手价格和流通性基本可以比肩江北嘴、照母山；部分顶流二手房小区还凭借土拍热度跳涨了一波（如某公馆，某街区）。
另一方面说明，开发商目前还在回血，没有明显卖出溢价，所以新房后期的增值空间，套利空间很大。
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（图源渝北发布）
总的来说，中央公园目前很多规划已经落地了，价值开始兑现，但房价经过口罩3年的影响，已经砸出了“黄金坑”，2023年房价大概率上涨。
大杨石：
除了解放碑观音桥商圈外，要说核心板块中原住民多、购买力强、换房需求大的，就要数大杨石了。
它的消费力足够强——时代天街、万象城是重庆商业的YYDS，只是购买潜力一直没被激发出来。
但现在：
红岩村桥隧通车坡区南北大道通车轨道5号线即将过江18号线一期即将通车......
由此，彩云湖、奥体中心、滩子口等区域的南北交通缺口不断被填上，与三北地区、渝中、大渡口、巴南等通勤距离不断缩短；
交通任督二脉不断打通，区位属性不断升级......
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整个大杨石板块的潜力已经被激活了！
但这样一个潜力板块，房价却在核心区中相对低洼，2023年它的价值会逐渐凸显。
科学城板块：
板块房产价值的增长点，在于成渝双城经济圈这张王炸牌。
成渝经济圈经济会加速提升科学城产业，虹吸来渝人口就业。城市首位度上升很快，房产潜力巨大。
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以教育配套的“提速”举例：
如今高新区已成为最新的热门教育大区，去年就官宣引入了川外、北师大、华中师大、未来教育家研究院等合作办学，推动第一实验中学、八中科学城中学、重师附小提档升级......
另外我也明显感觉到，这边的大面积、纯改善新房的占比，和北区的差距在逐渐缩小。
总之，2023年的科学城房价也是大概率上涨，甚至会全城领涨！
03
重庆未来房价格局
最后，我们把房价地图表格拉通来看，会发现综合了新房、二手房后，重庆中心城区的房价范围在拉通后，主城区基本处于0.7-2w之间。
而主力均价，大概在1.2w-1.5w左右。
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（重庆新一线城市原创地图）
如果单独看新房市场，整体来说：
重庆要从3-2-1的格局迈向5-3-2的阶段，还需要一段时间。
但部分板块却早已迈进了4-3-2的大门。
比如说消费极核的观音桥，已经有不少套内单价4-5w的新房。
随着国际消费中心城市首选区的创建、商圈扩容、重奢升级；我们有理由相信在未来的3-4年，观音桥的房价完全有希望快速攀升到5-6字头。
但不论如何，我认为目前重庆楼市各板块之间的价差，还很小。
而购房者，要抓住2023年这个窗口期，赶紧上车。
