来源时间为：2022-09-17
重庆买房，被限购撕裂的重庆楼市，未来10年二环外仍然是红利期
2022-09-1723:14:41来源:
河北
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我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：雕叔您好能不能对比下大石坝和融侨半岛这两个片区另外想问下大石坝华润和首创同样110左右的三房双卫户型单价差距应该多少首创这种户型正常装修正常楼层单价多少入手合适谢谢雕叔
回答：这两个板块，单纯比较，融侨半岛会好一些。但是要比较精细的楼盘，就可能不能一概而论了。大石坝是重庆有名的堵点，前后左右不通，相当于一个次核心的布袋社区，板块存在一定的缺陷，但是实际上，融侨半岛也就占了一个“核心”位置优势，实际上也比较闭塞，但是融侨半岛更核心，这是优势。大石坝高度依赖五号线全线贯通，届时华润中央公园这个楼盘，很可能会拉近与重庆天地的价格距离。首创和华润，华润单价贵3000，首创这样的小区，已经不具备长期发展的潜力，自住随意，投资要慎重，房龄老化的高层，在重庆价值会越来越低。1.4可以入。
提问：雕叔，三楼朝中庭，但视野只能看对面楼，楼间距不大，便宜中间楼层20W，总价120W，中间楼层140W，可以选吗？
回答：不选三楼，不是价格问题，是流动性真的很差。一分价格一分货，卖家便宜20w也是因为他试着卦130w没人要，只能降到120w才有人咨询。最终可能成交价要在110w。
提问：雕叔关注您的文章许久，本人住浙江省温州市区，即鹿城区，市区自住一套房子，年初刚入一套期房430 ，已付230 ，手里持有子弹50，新房还没贷款，想咨询下，是否将手中子弹等新房办按揭时用掉，还是另做投资，目前温州市区二手房房价基本2万多，有1.8左右的老旧房，在老火车站附近，现在火车已停，政府应该会对这个区域有所规划，但具体怎么规划未知，附近新建好的中学为市南浦实验中学分校，故其施教区房价略有上涨，请问：我接下来改如何操作为佳，期盼您的专业分析回复，十分感谢！
回答：首先要不要多付首付，少按揭贷款，其实还得看你的月供能力。如果月供能力比较差，就可以多付首付，月供压力小一点。如果月供能力充足，多余子弹可以考虑继续买房投资，杠杆发挥最大化。子弹50，不要去买老破小，赌规划，大概率会砸手里。而且眼光也不要只放在温州，投资潜力有限。投资重仓尽量不要放在温州，可以考虑往外迁移，温州有套好的自住就可以。这轮浙江房价大涨的行情，温州楼市是刚吃个结尾，就被强行地打断了，接着就开始跟着整体的行情降温了。现在温州的二手房房价和新房房价都已经开始了量价齐跌，连年初的那些在温州积极拿地并且用超高的溢价率来买地的房企都开始很谨慎了，这说明大家对温州房价的后期走势并不看好。这轮温州房价没能涨起来，主要还是温州十年前房价跌得实在太猛了，那场温州房价泡沫崩塌，让很多温州人都记忆犹新。在前一天大家都还在感慨着温州的豪宅房价超过10万一平，和上海汤臣一品一样的高度，但随后这场泡沫就结束了，而起因却是资金链断链，连一点政策调控都没用，就这么自己把楼市给搞崩了。经历过一次资金断裂后的温州楼市，现在对二手房指导价是这种直接限制银行房贷金额的调控手段，还是很畏惧的。温州房价后期走势估计是要跌一段时间了，前期土地供应了那么多，导致市场上供大于求，想要消化这些房子，那就只有降价了。
提问：雕叔好，重庆首次要求“配建租赁住宅”，这个会不会变相减少了原有的纯住宅土地的供应数量，对房价反倒是利好呢？
回答：对于其他城市来说，可能有减少供应的影响。但重庆不缺地，如果市场反馈房源紧张，房价上涨时，zf自然会在下一次多放一些土地出来。从而达到调控的目的。
提问：雕叔好，想请教关于一二线城市选择的问题。您之前的城市间扁平化的理论，讲到因为白领的价格敏感、二线zc宽容、一线太高后的价格反噬，推导出如果同样仓位，二线比一线收益率更高。但现在优质资产时代，是不是一线更加值得投资了？为啥之前的回复是推荐去买广州而非重庆呢？是因为重庆这个二线太弱吗？现在这个时间节点，城市如何选择呢？哪里还有您之前说的重庆、沈阳那样的机会呢？
回答：总体上，城市之间扁平化是趋势，但是要选好标的，你的仓位都要好是好的产品才行。二线城市好的投资楼盘，2016年以来还有一年一倍的，2018年以后，还有价格涨幅超过50的，但是除了深圳（逻辑不一样），北上广的房子从收益率而不是涨幅角度考虑，涨不赢杭州，涨不赢成都，甚至还涨不赢合肥，不信你自己可以去计算一下。涨幅吓人，但是算涨的百分比，二线城市优质标的领先很多。优质资产时代，要买刚需中的优质标的，而不是让你买豪盘，所有涨的好的，都是刚需中的优质产品，优质的地方在于，学区，品质，地段，区域标杆，但是不是别墅，也不是核心区洋房。每个城市都是这样的趋势，所以每个城市都有机会，而不仅仅是一线。同时也要兼顾周期性，以及自己的资金情况，房票情况去综合考虑。比如说，现在去买上海，周期上还不如买武汉。如果你资金多，只能放到一线城市，因为二线城市资金池太小，根本装不下，比如说500万，你投到重庆去，绝对的不理智，因为装不下，另外，重庆城市能级也差了一些，但是好在建仓容易。现在，大资金去北京，小资金武汉重庆。
提问：雕叔，麻烦您根据您在一线的经历总结一下这一轮重庆涨幅里最高的三个片区是哪三个，并简单分析一下为什么这三个片区能分列一、二、三名，尤其是涨幅最高的片区，谢谢您的宝贵时间！
回答：照母山、黄花园学区、北滨路。照母山利好：学校、光环商圈；黄花园利好：学区房改革；北滨路利好：土拍启动、太古里、9号线。
提问：雕叔您好！买房预算在90万，首房首贷但是公积金用不了，只能选择商贷，请问买在主城区哪里比较合适？我的需求是交通便利，有烟火气。听说土拍之后每个房源差不多会有10万元的涨幅，我们是不是应该赶在即将到来的土拍之前定下来？我们目前看了璧山CBD、陶家、九龙坡高新区、大渡口、水土、龙兴的期房，然这几个地方都不尽人意，我们甚至考虑买地段好的二手房了.....挺迷茫的，期待您的回复和指导！
回答：90万总价选择面确实不多了，核心区二手房你也只能考虑小户型，一室一厅那种。投资的话，其实我宁愿去璧山买套新房，第二机场是铁板钉钉的事，迟早也要涨。
提问：雕叔，融景城臻苑的房子在卖，链家让卖180多，我那个建面83，中间楼层，朝北，之前标价200多点，他们说卖不脱，只有降价20左右才行，你觉得呢要不要这么着急降价？不着急用钱
回答：预计下半年回调15-20，融景城臻苑回调之后的价格也差不多是180万。你如果现在卖，如果不着急用钱，可以考虑190万成交不会吃亏。
提问：雕叔，金辉玖珑云景和九龙半岛的两个盘建面单价都在二万左右，感觉是核心区，是不是流动率应该比新区更好吗？至少不会整片都是新城，新区转手会更困难吧？九龙坡区土著，理解不了悦来，蔡家，中央公园咋这么贵还有人买
回答：核心区和新区，现在价格还是没有拉开，主要是北区在四月份的土拍一下子就站上来了，基本上是吊打九龙坡区。这个也和九龙坡的城市界面有关系。毕竟九龙坡石坪桥那一片还是有点破旧，城市升级很慢，大家在核心区的改善产品很贵，只能买高层二手次新为主。一个是新区洋房，一个是老区高层，产品也太不同，自然不好比较。
提问：雕叔，朋友有一套房子，可以转给我，国际社区观园2期，124万，75平米，12月底付全款。本来觉得很便宜的，最近市场变冷，在想会不会有更便宜的房子出来，您觉得这个价格可以拿下吗。精装修，朝中庭
回答：这个价格不是很便宜。现在重庆楼市要开始回调了，预计在15-20的回调幅度。全款考虑105w，建面1.4w可以接手。
